Centres d’affaires : une nouvelle tendance à l’heure de l’itinérance

Plus qu’un simple lieu de travail, les centres d’affaires accompagnent leurs clients au plus près de leurs besoins. À l’instar de l’hôtellerie, ils développent des services innovants pour suivre les tendances d’un monde professionnel qui tend au nomadisme.

La tendance est on ne peut plus positive pour les centres d’affaires et de domiciliation. D’après le Synaphe (syndicat national des professionnels de l’hébergement d’entreprises), sur la période courant de juin 2010 à mai 2011, ce secteur enregistre une croissance de plus de 2 %. Le marché parisien, Hauts-de-Seine inclus, est le plus dynamique, enregistrant à lui seul une hausse de +9,75 % au premier semestre 2011 et de +7,5 % sur une année complète portant sur le dernier semestre 2010 et les six premiers mois de 2011. De son côté, sur cette même période, le volume de clientèle a connu une progression significative : +2,5 % pour la domiciliation et +4,5 % pour la location de bureaux. Parallèlement, les prestations “court terme” proposées par les centres d’affaires – secrétariat à l’heure, location de salles de réunions – progressent elles aussi de façon sensible pour occuper plus d’un tiers du chiffre d’affaires de l’activité, soit 33,5 % sur le premier semestre 2011. Quant au taux d’occupation des bureaux — le ratio entre les m2 occupés et facturés et la surface de bureau proposée à la vente –, il a connu au premier semestre 2011 une augmentation de près de 9 points par rapport à la même période en 2010. Le taux d’occupation s’élève ainsi à 80 % au niveau national, une fréquentation soutenue par le marché parisien qui frôle les 88 %.

La disparité Paris/province est plus marquante lorsqu’on analyse le chiffre d’affaires des bureaux équipés par rapport à la surface louée. Ainsi, la moyenne des loyers mensuels au premier semestre 2011 est de 87 € H.T./m2 à Paris contre 34 € H.T./m2 en province. Au-delà de cette différence, le marché se porte globalement bien.

Bureaux dématérialisés

Les centres d’affaires et de domiciliation d’entreprise s’appuient sur les nouvelles tendances du monde professionnel. Nomadisme, télétravail, coworking jouent en faveur du développement continu de ce marché.

Une autre analyse réalisée par Xerfi, leader français des études sur les secteurs et les entreprises, confirme de bonnes perspectives de développement à moyen terme ; et cela, malgré la crise qui a affecté les centres d’affaires en 2009-2010. Les opérateurs devraient logiquement profiter de plusieurs éléments conjoncturels favorables. Selon cette étude, la reprise économique, même faible, favorise les projets d’expansion des entreprises et soutient la demande. La relance des voyages d’affaires joue également un rôle positif pour les centres d’affaires. D’autant que, pour les entreprises qui tendent à se recentrer sur leur coeur de métier, la flexibilité est désormais primordiale. Ainsi, avec leur offre d’espaces partagés, de durée de location et de superficie modulables, de bureaux virtuels et de prestations à la carte, les centres d’affaires répondent-ils à leurs attentes.

L’évolution des mentalités et l’avènement des nouvelles technologies jouent aussi en faveur des bureaux virtuels. Avec le développement du télétravail, du nomadisme et de la visioconférence, les entreprises sont en attente de solutions pertinentes comparées à un bureau permanent. Bruno Rebillé, vice-président du Synaphe raconte : “Véritable reflet du climat des affaires, les centres d’affaires et de domiciliation évoluent pour suivre les tendances dominantes d’un marché en pleine mutation. Le passage d’une offre exclusivement immobilière à l’intégration de services à forte valeur ajoutée constitue un des axes de développement. Si le bureau traditionnel a encore de beaux jours devant lui, il est amené à se dématérialiser.”

Le potentiel de développement est d’autant plus important que le marché français est relativement neuf – une trentaine d’années tout au plus – comparé aux marchés américain et britannique. Ainsi, outre-Manche, les centres d’affaires représentent entre 3 à 4 millions de m2 tandis que les 250 membres du Synaphe totalisent seulement 250 000 m2 de bureaux équipés. Mais les perspectives de croissance sont importantes. Estimé entre à près de 400 millions d’euros de chiffre d’affaires, le marché français est en pleine expansion, boosté notamment par une clientèle venue des pays émergents, d’Asie en particulier. “Nous avons de plus en plus de clients internationaux qui souhaitent payer uniquement ce qu’ils consomment”, appuie Bruno Rebillé.

 

Normes de qualité

Sur ce marché encore éclaté, Xerfi distingue trois grandes catégories d’acteurs. Tout d’abord, les leaders anglo-saxons Regus et Servcorp qui s’affichent comme les plus internationalisés et dégagent les revenus moyens par centre les plus élevés. Regus a d’ailleurs consolidé son leadership incontestable en France suite au rachat de BFI et d’Argyll en 2010. Viennent ensuite les “pure players” français – Multiburo, Ateac, NCI ou Sofrapart – dont le fort ancrage local est un des principaux avantages concurrentiels. Enfin arrivent les groupements d’indépendants, comme Buro Club, qui s’appuient sur des réseaux nationaux étendus. Afin de clarifier cette profession, des normes ont vu le jour, tout comme dans le secteur hôtelier. Elles permettent d’identifier les acteurs du marché, de contrôler la qualité des services, de lutter contre le blanchiment d’argent. C’est le cas, en 2008, de la norme AFNOR NF X50-772 régissant les services des professionnels de l’hébergement d’entreprise. En parallèle, depuis 2011, obligation est faite, pour un domiciliaire, d’obtenir l’agrément de la Préfecture pour exercer. Au-delà de ces normes, c’est l’évolution du monde du travail qui entraîne dans son sillage celle des centres d’affaires. “Aujourd’hui les hommes et femmes d’affaires doivent être capables de travailler n’importe où, n’importe quand, et cela, dans le monde entier”, affirme Frédéric Bleuse, directeur général France de Regus. Suivant cette tendance, le coworking – plusieurs bureaux en open space partagés entre plusieurs clients de secteurs différents – se développe au sein des centres d’affaires qui se font lieu d’échanges et de réseaux.
 
 

Communautés de coworkers

Guillaume Piot, entrepreneur indépendant spécialisé dans les services en systèmes d’information, fait partie des “coworkers” fidèles à Regus. “Cette formule me permet d’optimiser mon temps de travail entre deux rendez-vous, avec, en prime, un environnement semi-professionnel absent des cybercafés ou autres lieux publics. Ainsi, je peux travailler sereinement et échanger avec d’autres adhérents. Par exemple, aujourd’hui j’avais des entretiens à La Défense ; puis en fin de journée un autre rendez-vous dans le quartier de la Madeleine. À chaque fois, j’ai trouvé à proximité un centre d’affaires où j’ai pu consulter mes mails, rédiger mes rapports.”
 
Ces espaces de coworking répondent aux besoins réels des entreprises en matière d’informations et de conquêtes de clients potentiels. En effet, grâce à ce système, les sociétés d’un même centre d’affaires et de domiciliation peuvent se rencontrer et partager leurs expériences afin de créer une synergie, voire trouver des opportunités de business. Pour animer la communauté des coworkers, les centres d’affaires et de domiciliation multiplient les initiatives. Ainsi, nombreux sont ceux qui organisent pour eux des ateliers, séminaires ou petits déjeuners. Lors de ces manifestations interviennent des professionnels, appartenant par exemple au monde de la fiscalité ou du droit, qui apportent de précieux conseils aux entreprises. Parmi la pléthore de thèmes abordés : comment rédiger ses statuts d’entreprise, comment aborder son banquier ou encore comment optimiser sa communication. Le coworking s’affiche en tant qu’alternative conviviale et efficace pour enrichir son réseau professionnel. Raison pour laquelle il représente l’un des axes de développement de certains centres d’affaires et de domiciliation qui l’intègrent à leur offre de services à forte valeur ajoutée. Les nouvelles technologies sont un autre sujet d’avenir. Téléphonie déportée, internet haut débit, visioconférences, téléprésence… Tout cela fait désormais partie de la panoplie multiservices des centres d’affaires. Cette adaptation à une nouvelle forme de management présente aussi l’avantage d’être une solution “verte” pour les entreprises. En effet, en réduisant les déplacements des collaborateurs, en rationalisant les espaces de travail et en mutualisant les services, les sociétés favorisent la diminution d’émissions de CO2. Cette démarche écoresponsable est soutenue par un maillage national de plus en plus dense des centres d’affaires et de domiciliation, assurant à leurs clients de trouver un espace à proximité du domicile de leurs salariés.
 
Pour être toujours plus proche des professionnels nomades, Regus, après avoir passé un partenariat avec la SNCF pour implanter des centres au cœur des gares, a conclu un accord avec Shell afin d’ouvrir des espaces affaires au sein des station-service situées le long des autoroutes européennes. La première ouverture a eu lieu à Limours-Janvry, sur l’A10, au sud-ouest de Paris. Les clients itinérants, munis soit d’une carte journalière achetée sur place, soit d’une carte Regus Businessworld, peuvent accéder à un espace d’environ 45 m2 dans lequel ils trouvent une connexion internet haut débit, un fax scanner-photocopieur, une conciergerie virtuelle et une messagerie pour l’envoi de documents. Sur place, ils peuvent également imprimer des dossiers à partir de leur ordinateur portable, de leur Smartphone ou de leur tablette.
 

Au plus près des cadres nomades

Imprimer un document dans une station-service, continuer à travailler au coeur des gares en attendant de prendre le train : Regus accompagne les professionnels dans tous leurs déplacements.Regus entend aller encore plus loin dans sa démarche d’accompagnement des adhérents. En effet, cet acteur majeur du secteur est parti du constat qu’en France, 56 % des collaborateurs travaillent plus de 9 heures par jour, que 83 % emportent du travail à domicile afin de le terminer le soir et que, parmi ces derniers, 46 % le font plus de trois fois par semaine. Aussi Regus étudie-t-il la possibilité d’implanter ses centres d’affaires à proximité du domicile des salariés, notamment dans les grandes banlieues, non seulement en région parisienne, mais aussi dans des métropoles telles que Bordeaux, Montpellier ou Strasbourg. L’ouverture de ces sites éviterait aux collaborateurs de longs trajets routiers ou ferroviaires ; d’où des économies de temps, d’énergie et un bien-être accru. D’ores et déjà, des grands groupes tels que La Poste et Bouygues travaillent sur de tels projets. Pour Frédéric Bleuse, “la frontière entre la vie privée et la vie professionnelle s’est nettement étiolée. Si notre étude révèle que les télétravailleurs, ainsi que les professionnels nomades, sont à leur poste en général plus longtemps, tout laisse à penser qu’ils ressentent aujourd’hui moins de pression dans leurs différentes tâches. Ces actifs passent moins de temps dans les transports, ce qui leur permet de dégager quelques heures supplémentaires pour leur activité professionnelle. Les entreprises qui autorisent leurs employés à travailler dans des locaux plus proches de leur domicile, et donc de gérer leur temps de façon plus autonome, peuvent atténuer la pression ressentie par le déséquilibre entre vie privée et vie professionnelle et compter sur un personnel plus productif et plus impliqué.”
 
Au cinquième étage de l’immeuble Louis Vuitton, sur les Champs-Élysées, le centre d’affaires Servcorp propose une adresse dont le prestige rejaillit sur l’image de marque de ses clients, pour la plupart étrangers.
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Si le bien-être des collaborateurs contribue à l’image de l’employeur, une adresse prestigieuse joue tout autant. Ainsi Servcorp implante-t-il ses sites dans des quartiers prisés et dans de beaux immeubles. En France, le groupe australien possède trois centres sur Paris : square Édouard VII, boulevard Haussmann et avenue des Champs-Élysées, au cinquième étage de l’immeuble Louis Vuitton. “Nous touchons une clientèle internationale haut de gamme, en particulier américaine et japonaise”, souligne Doriane Pieragnoli, directrice des bureaux virtuels de ce dernier établissement. En deux ans, Servcorp est passé de 75 centres d’affaires dans le monde à plus de 170 grâces, notamment, à la conquête du marché américain. Tous ses établissements sont entièrement rénovés lors de leur acquisition. Avec des matériaux évidemment haut de gamme : marbre, granit, fauteuils Chesterfield, expositions d’œuvres d’art…

Ici, pas d’offres packagées, mais exclusivement du sur-mesure. Outre les prestations classiques d’un centre d’affaires, le groupe propose notamment une assistante de direction, un service pressing, la possibilité de réserver une chambre d’hôtel, un taxi, des billets de train ou d’avion… Les clients d’un bureau virtuel ont une adresse et un numéro de téléphone auquel un réceptionniste dédié répond immédiatement en fonction de leurs instructions.

 

Service personnalisé

Darren Tuohy, directeur chez Motorola Australia Pty Limited explique “avoir choisi Servcorp pour son professionnalisme exceptionnel. Le niveau de service spécifié a été respecté à la lettre, souvent au-delà de nos attentes. Nos demandes, depuis les réunions les plus élémentaires jusqu’aux réceptions les plus prestigieuses, ont été satisfaites en un temps record et avec le plus haut niveau de professionnalisme.” Le manager a notamment été impressionné par la qualité des services de réception, le fait que tous les appels et les visiteurs soient accueillis au nom de Motorola, que les préposés connaissent le nom de tous ses collaborateurs et enfin qu’aux yeux des visiteurs, ces bureaux appartiennent à son entreprise et non à un centre d’affaires.
 
Alain Choppy, gérant de Buro Club Paris Vendôme, rue de Casti glione, pense d’ailleurs que, plus encore qu’une adresse prestigieuse, c’est la qualité du personnel et des prestations qui fait la différence. “Nous prenons tous les messages de nos clients et près de 70 % de ceux qui nous ont quitté pour prendre leurs propres bureaux, ont gardé une adresse virtuelle chez nous”, souligne -t-il.
 
À Paris, Kadrance sort du cadre classique des centres d’affaires avec plusieurs espaces de réunions dans un appartement à l’esprit loft, où les clients peuvent recevoir leurs invités dans un cadre intime.Toujours dans le haut de gamme, mais en version confidentielle, Kadrance aime parler de “maison à vivre” plutôt que de centres d’affaires. Installé dans un immeuble Art Déco en plein cœur de ce qui fut la Nouvelle Athènes, sur les bas de Montmartre, rien ne distingue la façade des autres bâtiments. Une fois la porte poussée, le visiteur est accueilli par une musique d’ambiance et des tons chatoyants. Larges baies vitrées, fauteuils et canapés moelleux, cheminée, jardin d’hiver… tout est fait pour que le client se sente chez lui ! “90 % de notre clientèle nous a connu par le bouche-à-oreille”, confie Alexandra Bouigue, la responsable. Réparti sur 1 800 m2, le cercle d’affaires compte une quinzaine de bureaux, tous équipés des dernières techniques.
 
Dans le même esprit, Alexandra Bouigue a ouvert à deux pas de là, rue des Martyrs, le “Oh ! 31”, un appartement de style loft new-yorkais de 100 m2, idéal pour les réunions de 4 à 16 personnes. “C’est ma petite adresse confidentielle à moi !”, s’amuse à dire la dynamique dirigeante. Là aussi, des petites attentions telles qu’eau et café à discrétion, fruits de saison, thé glacé en été, accès gratuit aux salles de réunions sont offerts aux “résidents”, comme Alexandra Bouigue se plaît à appeler ses membres.
 
De la simple location de bureaux équipés à des prestations très haut de gamme, les offres des centres d’affaires répondent aujourd’hui à la plupart des demandes des entreprises. Lorsqu’il se projette dans l’avenir, Bruno Rebillé, compare cette profession à celle de l’hôtellerie : “l’essence même de notre métier est le service. La différence entre les différents prestataires se fera sur la qualité de ce dernier et notre capacité à innover, aussi bien au niveau de nos prestations que sur le plan technologique…”