IWG a ouvert 15 nouveaux sites en France l’an dernier, une vingtaine d’autres étant à venir cette année. Cette croissance est aussi sensible de par le monde. Votre groupe semble sur une dynamique de développement très forte.
Christophe Burckart – Un chiffre le montre à lui seul : IWG a commencé l’année 2023 avec un réseau de 3500 sites au plan mondial et conclu en parallèle 867 nouvelles implantations. Là où IWG a mis 30 ans pour atteindre la barre des 3500, pas loin de 1000 autres projets se sont ajoutés en une seule année. Cette accélération forte est aussi visible en France. Nous n’avions encore jamais ouvert 15 sites en une année et nous dépasserons ce chiffre en 2024.
Quelles sont les raisons de cette soudaine accélération ?
Christophe Burckart – Quatre choses selon nous. Tout d’abord, évidemment, l’évolution des usages et le développement du travail hybride, laissant le choix aux collaborateurs entre leur bureau, leur domicile et des réseaux d’opérateurs comme le nôtre. Selon nos études, ceux-ci passent en moyenne 3,1 jours par semaine sur le site de leur entreprise, les deux-tiers ne venant pas cinq jours sur cinq au bureau. La politique de l’entreprise en matière de télétravail est d’ailleurs devenue un critère important dans le choix d’un employeur, au même titre que la rémunération. Ce mode de travail hybride va de plus en plus loin avec le phénomène de « tracances », un tiers des Français partant avant leurs congés sur le lieu de vacances ou y restant un peu après, mêlant travail et vacances.
Pour autant, dans ce cadre, les professionnels auraient, il me semble, plutôt tendance à travailler dans leur maison de campagne, dans une location Airbnb ou à l’hôtel. Répondez-vous aussi à leurs attentes ?
Christophe Burckart – Ils peuvent effectivement travailler chez eux, à l’hôtel, mais aussi dans notre réseau. C’est la raison pour laquelle nous connaissons aujourd’hui de plus en plus d’ouvertures. Sur les 867 nouveaux projets, une très grande majorité concerne des villes secondaires, voire des villages. Notre présence dans ces lieux là leur permet de travailler dans des endroits qui restent professionnels, avec du service, la possibilité de rencontrer d’autres personnes. Ils peuvent avoir leur propre bureau, imprimer vos documents, prendre un café à la machine, louer une salle de réunion. Vous n’êtes pas dérangé. D’une certaine matière, les gens font des sacrifices sur leur confort en travaillant dans Starbucks, dans un lobby d’hôtel ou même de chez eux par rapport à des centres comme les nôtres.
Vous profitez donc, vous aussi, de la croissance du « bleisure » ?
Christophe Burckart – Plus qu’en profiter, on essaie de l’accompagner en créant ces plateformes un peu partout. C’est quasiment une politique de l’offre. En ouvrant des centres d’affaires à Maisons-Laffitte, Brest, Poitiers ou Clermont-Ferrand, nous offrons aux entrepreneurs et aux collaborateurs de grands groupes les lieux dont il sont besoin là où ils en ont besoin.
La mauvaise passe que connaît l’immobilier de bureaux classique est, sans doute, une autre des raisons de votre développement actuel.
Christophe Burckart – En effet, à côté des nouveaux usages, la deuxième chose qui explique cette dynamique est la « perfect storm », comme disent les Anglais, qui touche le secteur de l’immobilier. Une tempête extrêmement forte avec la conjonction de taux d’intérêt élevés, de crédits et permis de construire plus difficiles à obtenir, en plus de locataires en train de réduire les surfaces de leurs bureaux en ligne avec le télétravail. Tout cela mis bout à bout fait que l’immobilier traditionnel est en crise et que ces acteurs tentent de trouver de nouvelles solutions. Le travail flexible en est une, car aujourd’hui, il n’y a pas tant que ça de preneurs à bail, surtout dans des zones périurbaines.
D’où le lancement récent de la marque Factories by Regus avec Perial. Pourquoi se sont-ils tournés vers IWG ?
Christophe Burckart – Cet acteur de immobilier avait besoin de trouver un nouvel angle pour adresser le marché, pour aller chercher de nouveaux clients autres que des locataires traditionnels qui signent des baux conventionnels de 6 ou 9 ans. D’où cette offre de coworking et de travail flexible. Au lieu de lancer leur propre offre, ils ont fait appel à nous pour créer cette marque commune, Factories by Regus. Vous savez, tous les secteurs se sont révolutionnés. Regardez comment l’entertainment a été changé par Netflix où on est passé d’un télé où on nous impose des programmes à un mode où on fait le choix de regarder ce qu’on veut au moment où on veut. Regardez la musique avec Deezer ou Spotify, l’informatique avec le cloud. Le secteur de l’immobilier de bureau ne s’était pas encore révolutionné, et c’est ce qui est en train de se passer. Les acteurs comprennent qu’ils doivent arrivent à développer des offres plus servicielles et plus flexibles.
Concrètement, comment cette marque Factories va-t-elle s’intégrer dans les projets de Perial ?
Christophe Burckart – Nous venons commercialiser et opérer des espace de travail flexible et de coworking dans les sites de Perial. Sur un ou deux étages comme dans le cas de la première ouverture ayant eu lieu récemment au Bourget, mais ça pourrait être tout l’immeuble, ça dépend. Notre volonté, avec Factories, est d’aller dans des territoires périurbains en travaillant de manière étroite avec les collectivités locales, mais aussi d’être une entreprise citoyenne en mettant à disposition ces espaces non seulement à nos clients, mais à des associations, à des étudiants, aux opérations de la ville. Le tout avec des ambitions fortes en matière de RSE.
En parallèle, vous aviez déjà une marque similaire, Stop&Work. Sont-elles redondantes ?
Christophe Burckart – Ces marques sont en effet très proches, mais différentes par leur approche territoriale. Alors que Stop&Work se limite à l’Île-de-France, Factories a vocation à s’étendre partout sur le territoire. Par exemple, après une première ouverture au Bourget, un des prochains sites ouvrira dans l’agglomération lyonnaise. Nous nous sommes engagés avec Perial sur au moins une cinquantaine de sites. Et, si le test français est positif, on peut envisager d’étendre la marque dans d’autres pays, Perial n’étant pas présent qu’en France.
Le fait que les immeubles de bureaux soient plus difficiles à remplir explique-t-il cette association ?
Christophe Burckart – Il y a en effet cette démarche un peu opportuniste de se dire « j’ai des mètres carrés, il faut que je les occupe ». Mais c’est surtout une démarche proactive. Le monde est en train de changer et il est de plus en plus compliqué de demander à des entreprises de s’engager au travers d’un bail conventionnel, alors que le monde connaît des crises politiques, des guerres, des cycles économiques. Les entreprises souhaitent avoir beaucoup plus d’agilité dans leur gestion de l’immobilier, en gardant un certain nombre de sièges ou de hubs nationaux et régionaux, tout en confiant en parallèle le reste de leurs implantations à des opérateurs comme IWG, en mode très flexible, pour pouvoir faire évoluer la taille des espaces, choisir la durée d’engagement, utiliser les services disponibles, et cetera.
En dehors du développement de Factories by Regus, vous prévoyez une vingtaine d’ouvertures cette année en France. Revenons sur ces projets en commençant par le plus emblématique d’entre eux, le Spaces Part-Dieu à Lyon.
Christophe Burckart – En effet, nous nous installerons en juin dans cette tour iconique qu’est la tour To Lyon, à quelques mètres de la gare de La Part-Dieu, Après le Spaces ouvert en 2019 à La Défense, qui reste le plus grand au niveau mondial, ce sera le deuxième site Spaces en France avec ses 10000 m². Un espace où nous avons pu pousser le plus loin possible le curseur des services proposés. Avec, comme traditionnellement, des bureaux privatisés, des open spaces et du coworking, mais aussi un auditorium, un espace événementiel, un site ERP pour recevoir des instituts de formation ou des écoles. En parallèle, nous avons créé une offre de bureau opéré sur-mesure, pour des entreprises qui veulent prendre un plateau ou un demi plateau et se retrouver vraiment chez elle, avec des aménagements sur la base de leur cahier des charges.
Y aura-t-il aussi des synergies entre le Spaces et l’hôtel Pullman, lui aussi hébergé dans la tour ?
Christophe Burckart – Oui, certainement. Nous avons l’habitude de travailler avec les hôtels qui sont à proximité de nos centres. On peut imaginer que les gens qui viendront pour une formation vont arriver à la gare, résider au Pullman et se retrouver dans notre étage ERP. On va également travailler avec le Pullman sur les salles de formation et de réunion. Souvent les hôtels ont de grandes salles et nous en proposons de tout type de taille. Ils pourront nous envoyer des clients qui cherchent des salles de réunion un peu plus petites, et inversement.
Avec cette ouverture, IWG complète le réseau de Spaces dans les grandes villes de France. Comment vos différentes marques participent-elles à votre développement ?
Christophe Burckart – Avec ces grands centres que sont les Spaces, nous allons couvrir quasiment toutes les grandes agglomérations françaises : Paris, Lyon, mais aussi Lille, Bordeaux, Nantes et Nice, en attendant Montpellier l’année prochaine. Nous travaillons aussi sur des projets à Toulouse et Grenoble pour finaliser le programme. Ensuite, dans chacune de ces grandes villes, nous développons aussi toutes nos autres marques, HQ, Regus et Signature, pour offrir des concepts différents, avec une gamme de prix différente. En ce qui concerne les villes secondaires ou périurbaines, en fonction du bâtiment et du niveau de service, nous pouvons choisir entre Regus et HQ, Regus étant plus haut de gamme que HQ. Parmi les prochaines villes au programme de 2024, après des ouvertures à Brest, Douai ou Carquefou l’année dernière, nous proposerons de nouveaux sites à Annemasse, Roubaix, Dax par exemple. Le tout s’ajoutant aux Factories by Regus attendus dans les sites de Perial.
Vous aviez évoqué la possibilité d’avoir jusqu’à 1000 sites en France. Est-ce toujours votre objectif ?
Christophe Burckart – C’est toujours le potentiel minimum. Entre les sites déjà ouverts et signés, nous en sommes quasiment à 160 centres. A cela s’ajoute un plan de développement sur les cinq ans à venir de 463 sites. Nous arriverons rapidement à la barre des 600 sites. En cumulant l’offre de l’ensemble des opérateurs, nous ne représentons qu’une petite part du marché de l’immobilier tertiaire, encore en dessous de 5%. Ce qui laisse une marge de développement très importante. 1000 sites un jour, mais pourquoi pas 1500 ensuite, tout est possible.
On voit certains acteurs comme Worklib proposer des plates-formes de commercialisation des espaces de travail flexible. Avez un intérêt à rentrer dans ce type de solution alors que vous avez votre propre offre ?
Christophe Burckart – Non, tant qu’il n’existera pas de plateforme internationale offrant de réseau plus important que le nôtre, nous n’avons pas intérêt à utiliser ces plates-formes. IWG couvre 120 pays, toutes les grandes villes dans le monde, et maintenant les villes secondaires et plus petites encore. Nous continuons à ajouter de nouveaux pays, récemment le Kosovo, et notre réseau devrait continuer à s’étoffer si on continue de signer 800 à 1000 sites par an. Comme les clients d’un centre ont accès gratuitement aux espaces partagés de tous les autres sites dans le monde, il y a pas d’intérêt à aller sur l’équivalent d’un Booking ou Airbnb des espaces de travail puisque nous avons déjà une offre très large. Notre proposition de valeur est clairement imbattable. Le tout s’ajoutant à notre programme Membership donnant accès à l’ensemble des 4000 centres du réseau IWG dans le monde avec une formule « pay as you use ». Ce qui fait que les entreprises peuvent être facturées au temps passé par les porteurs de cette carte dans les centres. C’est très novateur et nous allons continuer à y travailler afin de le déployer de manière encore plus massive.
