Covivio : quand les bureaux se muent en hôtels

Pourquoi Covivio se décide-t-il à reconvertir certains immeubles de bureaux en hôtel ?

Sébastien de Courtivron – Quand certains actifs arrivent en fin de vie. Les laisser dans cette fonction ne fait parfois plus de sens, pour plusieurs raisons. Parce qu’on se rend compte que le quartier n’est plus une localisation « prime » ou parce que l’enveloppe nécessaire aux travaux ne permettrait pas de créer la valeur souhaitée, compte tenu des niveaux de loyers actuels. Les tendances ont d’ailleurs bien changé dans l’immobilier de bureaux, avec beaucoup plus de serviciel, beaucoup plus d’éléments qui n’existaient pas il y a dix ou quinze ans. Dès lors, certains actifs peuvent rester des bureaux si, rénovés et repositionnés, ils répondent aux nouvelles attentes des collaborateurs et de leurs entreprises. Mais, pour les autres, on se doit de réfléchir à d’autres usages.

Ces projets de reconversion de bureaux en hôtels sont-ils complexes ?

S. de C. – C’est évidemment plus compliqué que de rénover des bureaux en bureaux, mais moins que de les transformer en logements, notamment en raison des normes de sécurité. L’avantage de ces actifs, ce sont leurs grandes hauteurs sous plafond, ces grands plateaux qui permettent d’inclure toutes les infrastructures nécessaires : tuyauteries, ascenseurs, escaliers… Reste à convaincre les municipalités de transformer ces bâtiments en établissements recevant du public. Mais, nos projets apportant un vrai plus à leur quartier, il est souvent facile d’avoir leur soutien.

Votre projet boulevard Raspail est le plus avancé. Pouvez-vous le décrire ?

S. de C. – C’est un immeuble racheté à Orange/France Télécom il y a une vingtaine d’années. Construit dans les années 1970, il répondait parfaitement aux besoins de l’époque avec d’énormes infrastructures, une surface de 14 000 m² dont une partie en sous-sol et, au-dessus, des plateaux avec plus de cinq mètres de hauteur sous plafond. On a tout regardé : une rénovation à l’identique, en bureaux + parking, en bureaux + espaces de stockage, en bureaux + studio d’enregistrement… Puis on s’est posé la question d’en faire un hôtel, où le sous-sol pourrait accueillir une salle de sport, une piscine, un club avec membership. Pour organiser le tout, nous désirions confier la gestion du lieu à un opérateur unique, ce qui sera le cas. Le groupe belge Mingle, qui développe le concept Mix Hotel, sera en charge à la fois du club de sport, de l’hébergement, de la restauration et de l’événementiel. Le rooftop promet d’ailleurs d’être un lieu unique à Paris. L’ouverture est prévue fin 2028-début 2029.

L’orientation de votre deuxième projet, dans le XIII^e arrondissement, est bien différente…

S. de C. – En effet. Il s’agit là aussi d’un ancien immeuble de France Télécom, d’environ 6000 m². Mais son quartier, proche de Tolbiac, n’est pas le plus propice à un hôtel haut de gamme ou lifestyle. Nous avons donc opté pour une auberge de jeunesse urbaine, d’autant que les grands plateaux ou la conservation des façades rendaient difficiles l’organisation de chambres classiques. Nous travaillons avec une enseigne d’auberges de jeunesse contemporaines qui convient à ce quartier, la mairie du XIII^e nous appuyant pour cette transformation. On va apporter beaucoup d’éléments, notamment une cour végétalisée, qui rendront le produit atypique. Ce qui offrira un lieu de vie là où il n’y avait qu’un immeuble de bureaux désaffecté et du résidentiel. Ce projet étant moins complexe que celui de Raspail, l’ouverture est prévue entre le début et le milieu de l’année 2028.

Toujours dans un ancien immeuble d’Orange/France Télécom, votre troisième projet en préparation, rue Voltaire, aura lui aussi un positionnement différent. Pourquoi ?

S. de C. – Il est assez rare d’avoir un actif de cette qualité à cet endroit, à la limite des IV^e et XI^e arrondissements. Cet emplacement peut permettre d’aller chercher une clientèle à haute contribution, tout en participant à l’animation du quartier. Dès lors, nous prévoyons d’en faire un hôtel haut de gamme et lifestyle de 150 à 160 chambres, les deux étages en sous-sol accueillant des lieux de vie tournés vers la clientèle locale, notamment autour d’un patio lumineux organisé au premier niveau. Et puis, il y a cette façade classée qui nous donne autant de contraintes qu’elle nous offre d’opportunités : chaque chambre aura ainsi une loggia, un espace extérieur. Ce qui est assez unique à Paris.

Votre quatrième projet n’est pas dans Paris intra-muros, mais à Boulogne-Billancourt, en face de la mairie. Où en êtes-vous de celui-ci ?

S. de C. – L’ouverture est prévue pour 2029. Nous prenons le temps de bien le faire, des démarches administratives étant encore en cours. C’est un immeuble des années 1970, sans espace en sous-sol à la différence des autres. Mais il y a la possibilité de créer un superbe toit-terrasse avec vue sur la Tour Eiffel, ce qui en ferait un élément vraiment différenciant pour les voyageurs comme les habitants de Boulogne. Un vrai plus pour approcher un groupe hôtelier de renommée internationale.