L’interdiction adoptée à New York quant à la location de logements entiers de courte durée tire certainement la sonnette d’alarme pour les plateformes de location entre particuliers. De fait, beaucoup de détracteurs de ce modèle d’économie participative accusent les plateformes de type Airbnb d’assécher le marché de la location.
Aux Etats-Unis, on parle beaucoup de « l’effet Airbnb » sur une destination. C’est à dire lorsqu’un nombre grandissant de propriétaires convertit des locations à long terme qui pourraient abriter des résidents locaux en locations à court terme pour les visiteurs. Ce qui contribue à réduire ainsi une offre de logements souvent insuffisante.
Selon un rapport de trois académiciens de l’Université de Graz en Autriche et publié dans le « Journal of Housing Economics », les propriétaires d’appartement sont effectivement tentés de louer leurs appartements sur les plateformes de type Airbnb. L’étude révèle en effet qu’un loyer hebdomadaire sur Airbnb est presque le double de celui d’une location à long terme. Cette différence est encore plus marquée dans les quartiers les plus prisés et les lieux les plus touristiques.
La ville de New York a chiffré à travers plusieurs enquêtes le phénomène Airbnb. D’après un rapport du Bureau du Contrôleur de la Ville de New York, « l’augmentation de l’offre d’Airbnb a coûté aux New-Yorkais un total de 616 millions de dollars en loyers supplémentaires en 2016« . En 2016, 8 058 unités de logement ont été retirés du marché de la location, un chiffre qui a dépassé les 13 000 en 2018. Cette situation aurait renchéri d’environ 470 dollars le prix d’un loyer la même année.
L’Europe donne un sérieux tour de vis
Si les propriétaires sont effectivement libres de louer sur une courte durée leur bien immobilier, l’intensification du phénomène et la concurrence frontale avec l’hôtellerie, soumise à des contraintes plus fortes qu’un Airbnb (salaires du personnel, normes de sécurité, etc…) ont accéléré les restrictions adoptées par de nombreuses villes en Europe. Amsterdam, Barcelone, Florence, Londres, Munich, Paris ou Rome ont déjà introduit des limites à l’expansion des locations de courte durée.
Les métropoles européennes où l’offre Airbnb est la plus élevée sont aujourd’hui les plus enclines à agir. Selon les données statistiques du site américain InsideAirbnb – données contestées d’ailleurs par Airbnb lui-même – les métropoles européennes ayant le plus d’unités de location recensées sur la plateforme de location sont Londres, Paris et Rome. Mais, plus intéressant est le pourcentage de logements entiers réservés à Airbnb par destination. Copenhague est numéro un à 89,7% suivi par Athènes à 89,6% et Paris à 86%. La moyenne de logements entiers en location dans les villes européennes tournerait plutôt dans une fourchette de 70% à 75%.
Les métropoles européennes sont donc confrontées à une véritable distorsion du modèle Airbnb. A la base, il s’agissait d’un coup de jeune donné à un concept déjà existant, le « logement chez l’habitant ». Depuis une décennie, il est tombé en grande partie entre les mains d’agences immobilières spécialisées dans la location de courte durée ou de propriétaires qui se sont professionnalisés. D’où cette sonnette d’alarme.
Les villes les plus restrictives sont désormais Amsterdam et Barcelone. Depuis 2021, Barcelone interdit les locations d’appartements complets de moins de 31 jours. Amsterdam vient de renforcer sa législation qui force les propriétaires à ne louer leur logement que pour une durée de 30 jours par an.
Florence et Rome restreignent – voire interdisent – l’implantation de logements Airbnb dans leur centre historique. Une mesure adoptée désormais par Lisbonne. Munich comme Stuttgart limitent de leur côté le nombre de jours de location à 60 et 70 jours respectivement. Sans devoir s’enregistrer cependant auprès des autorités.
Vienne va également changer les conditions des locations courte-durée. Dans le centre historique, il n’était déjà plus possible de louer son appartement que trois mois par an. Cette mesure sera étendue à toute la ville en juillet 2024. Par comparaison, Paris semble offrir des conditions plus souples. Du moins dans la durée annuelle, fixée pour le moment à 120 jours.
De nombreuses villes souhaiteraient maintenant la mise en place d’une régulation à l’échelle de l’Union Européenne. Demande qui pour l’instant ne s’est toujours pas concrétisée.
| Ville | Nombre total d’unités Airbnb | Logements entiers | % de logements entiers sur offre totale | Prix moyen estimé (€) |
| Amsterdam | 8 386 | 6 477 | 77,2 | 254 |
| Athènes | 12 345 | 11 059 | 89,6 | 109 |
| Barcelone | 17 230 | 10 262 | 59,6 | 213 |
| Berlin | 12 472 | 8 145 | 65,3 | 133 |
| Bordeaux | 11 283 | 8 707 | 77,2 | 125 |
| Bruxelles | 6 517 | 4 763 | 73,1 | 136 |
| Copenhague | 17 027 | 15 278 | 89,7 | 176* |
| Dublin | 8 440 | 4 340 | 51,4 | 226 |
| Genève | 2 413 | 1 696 | 70,3 | 253* |
| Istanbul | 45 524 | 30 893 | 67,9 | 99 |
| Lisbonne | 21 337 | 16 162 | 75,7 | 179 |
| Londres | 81 792 | 50 401 | 61,6 | 276* |
| Lyon | 9 887 | 7 674 | 77,6 | 125 |
| Madrid | 23 524 | 14 873 | 63,2 | 183 |
| Manchester | 5 433 | 3 397 | 62,5 | 168* |
| Milan | 23 142 | 18 766 | 81,1 | 196 |
| Munich | 5 677 | 3 708 | 65,3 | 179 |
| Paris | 61 706 | 53 071 | 86 | 199 |
| Prague | 8 427 | 6 745 | 80 | 137* |
| Rome | 26 256 | 18 299 | 69,7 | 251 |
| Stockholm | 4 232 | 3 422 | 80,9 | 166 |
| Vienne | 13 296 | 10 515 | 79,1 | 117 |
| Zurich | 2 381 | 1 715 | 72 | 217* |
* conversion de la monnaie locale en euro au 27/09/2023
(Informations au 27/09/23 Source des statistiques : http://insideairbnb.com/explore)
120 jours de location au maximum dans une centaine de villes en France
Depuis le 1er janvier 2023, la France a mis en place une réglementation relative à la location meublée touristique. Elle comporte notamment un numéro d’enregistrement obligatoire et un maximum de 120 jours pour les résidences principales dans un certain nombre de communes. La liste de ces dernières est publiée par l’Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances (UNPLV).
Cette liste comprend notamment la plupart des grandes métropoles françaises ainsi que des villes à l’activité très touristique. Parmi les villes de plus de 100 000 habitants échappant (à la date du 27 septembre 2023) à cette restriction de 120 jours, on trouve encore Angers, Besançon, Caen, Clermont-Ferrand, Dijon, Limoges, Metz, Mulhouse, Nancy, Orléans, Perpignan, Rennes, Rouen, Toulon et Tours.
Mais de nouvelles règles plus contraignantes pourraient finalement être adoptées face à la pénurie de locations d’appartements pour les locaux dans la plupart des grandes villes.
Une poignée de parlementaires et sénateurs ont demandé en juin un encadrement plus sévère de ces locations de meublés touristiques de courte durée. Avec un catalogue de sept mesures pour agir aux niveaux « fiscal, réglementaire et législatif », selon la proposition de ces élus de la République.
Vers des mesures plus discriminatoires pour les logements de courte durée?
Parmi les mesures réclamées figure une réduction du nombre de jours de location à 90, plus ou moins dans la moyenne des autres pays européens. La fiscalité serait revue avec la suppression des abattements fiscaux sur les locations saisonnières afin de favoriser la location de longue durée.
A Paris, le nouveau plan local d’urbanisme, présenté en juin dernier, prévoit l‘interdiction de nouveaux meublés touristiques professionnels dans les immeubles d’habitation et dans le secteur touristique.
Face à ces nouvelles limitations plus dures, l’UNPV a réagi. Elle a lancé une plateforme qui recueille les témoignages des hébergeurs afin de les rassembler autour de propositions communes pour une révision plus juste des règles encadrant le secteur de la location touristique de courte durée. L’association appelle les pouvoirs publics à agir sans céder à la démagogie.
« L’immense majorité des locations meublées (résidences principales et secondaires) sont louées moins de 120 jours par an et génèrent un revenu médian annuel de 3 900 euros pour les hébergeurs. La location de meublés touristiques bénéficie à de nombreux ménages en procurant un complément de revenus bien utile dans un contexte de hausse du coût de la vie, » rappelle Dominique Debuire, le président de l’UNPV dans un communiqué.
Les JO sauveront temporairement Airbnb
La tenue des Jeux Olympiques à Paris et dans plusieurs villes de France en 2024 risque pourtant de contredire l’image de propriétaires empathiques et qui se battent pour leur survie. En effet, selon le site de courtiers en assurance Reassurez-moi, la location d’un logement durant les jeux est déjà cinq fois plus chère qu’à la même période de 2023. Le prix moyen d’une nuit atteindrait ainsi 1.055 euros dans le 12e arrondissement pour une famille contre 205 euros cette année.
Une pierre de plus dans le jardin des locations de courte durée sous le feu des parlementaires. Cependant, ni l’Etat, ni la Mairie de Paris ne pourront réellement s’acharner sur Airbnb avant les JO. Notamment parce que Paris prévoit d’accueillir pendant les jeux quelque 15 millions de visiteurs… qu’il faudra bien loger. Et « accessoirement » parce que Airbnb est sponsor officiel mondial du Comité international olympique – mais non du COJO, le comité d’organisations des JO en France. Dans une conférence du consultant Skift la semaine dernière, le PDG d’Airbnb Brian Chesky indiquait d’ailleurs qu’il s’attendait à accueillir un demi-million de visiteurs pendant les trois semaines des JO à Paris. Airbnb n’est donc pas encore prêt à battre retraite en France !
