Parmi les leaders européens de l’investissement hôtelier, Covivio détient aujourd’hui 311 établissements pour 6,4 milliards d’euros d’actifs. Situés principalement en France, au Royaume-Uni et en Allemagne, ainsi qu’en Europe du Sud et au Benelux, ces hôtels sont exploités par des grands groupes hôteliers à travers des locations – dans 62% des cas – ou des contrats de management ou de franchise des propriétés en murs et fonds. D’où le regard éclairé et éclairant de Sébastien de Courtivron, directeur général adjoint hôtels de Covivio, sur l’évolution des groupes hôteliers et de leurs marques.
Avez-vous des relations privilégiées avec un groupe hôtelier plutôt qu’un autre ?
Sébastien de Courtivron – Covivio travaille avec tous les groupes et toutes leurs marques. Nous collaborons et parlons à tout le monde, aussi bien Accor que B&B, Louvre Hotels, Radisson, IHG, Hilton, Minor avec NH et Anantara. Notre portefeuille est ainsi assez équilibré avec un tiers d’hôtels économiques, un tiers d’établissements milieu de gamme et le dernier tiers sur le haut de gamme. Ce qui nous donne une connaissance assez large des différents segments de l’hôtellerie.
En tant qu’investisseur, comment voyez-vous la diversification des marques chez les groupes hôteliers ?
S. de C. – Cette diversité de marques a pour avantage d’en trouver toujours une qui corresponde à l’hôtel, à son environnement, aux clients recherchés, à ses services aussi, selon qu’il ait ou non un restaurant, un spa etc. Cela nous offre plus de flexibilité et nous permet de proposer une offre diversifiée et renouvelée à nos clients. Nous veillerons par exemple à proposer différentes gammes et marques d’hôtels dans les villes où nous sommes présents.
Certaines enseignes hôtelières vous intéressent-elles plus que d’autres ?
S. de C. – Il n’y a pas de marque qui soit bonne ou non. Il y a des opportunités chez chaque groupe hôtelier. Aujourd’hui, comme nous avons une exposition plus importante à l’opérationnel en gérant les fonds de commerce en direct, nous avons une vision globale et nous intéressons au développement total du chiffre d’affaires, et pas seulement de l’hébergement. De ce fait, nous sommes intéressés par des marques qui collent à notre stratégie avec une véritable culture du service, de l’expérience client, qui pensent l’expérience dans sa globalité et plus uniquement limitée à la chambre. Par exemple, Hilton s’est positionné sur un nouveau créneau avec Motto, Marriott fonctionne très bien sur le lifestyle avec Moxy. Nous regardons toutes ces marques avec attention.
Des groupes comme Hilton, Marriott ou Hyatt sont encore relativement peu présents en France au regard de leur nombre d’hôtels dans le monde. Comment expliquez-vous cela ?
S. de C. – Il leur a été nécessaire de s’adapter au marché français. C’est un peu comme McDonald, arrivé en France avec ses standards américains stricts avant de finalement lancer des versions françaises de ses burgers. Hilton ou Marriott sont venus avec leurs cahiers des charges à appliquer à 100%. Mais, par exemple, les normes de sécurité incendie ne sont pas les mêmes en France qu’aux États -Unis. Soit un élément bloquant pour certains immeubles, notamment parisiens. C’est, entre autres, une des raisons du retard pris par ces groupes, qui ne pouvaient quasiment s’orienter que sur de nouvelles constructions. Aujourd’hui, leurs normes sont devenues plus flexibles et plus locales. Et je parle d’expérience, puisque nous venons d’ouvrir la première implantation lilloise du groupe Hilton cet été !
A quel moment choisissez-vous de passer d’une enseigne à une autre, d’un groupe à un autre ?
S. de C. – Quand on fait des rénovations, c’est pour valoriser le produit. Ce qui passe souvent par un changement de marques et/ou d’opérateurs pour trouver la meilleure option et nous permet de renouveler l’offre et l’expérience. C’est notamment l’exemple du Hilton de Lille qui était anciennement un Crowne Plaza. Fin de contrat de franchise, rénovations à prévoir : nous avons ouvert le spectre pour voir quelles marques pouvaient être intéressées et intéressantes pour la ville et ce fut Hilton.
Covivio a conclu cet été un accord avec AccorInvest (NDLR : l’ancien pôle immobilier du groupe Accor devenu un groupe à part entière en 2017, spécialisé dans l’investissement et l’exploitation hôtelière) portant sur le remembrement de la propriété des murs et fonds d’hôtels détenus conjointement. Où en êtes-vous ?
S. de C. – Il sera finalisé fin novembre. Nous avons eu des discussions avec AccorInvest, notamment suite à la pandémie, pour voir comment les aider à se restructurer. Dans ce cadre, nous nous sommes mis d’accord pour récupérer une quarantaine de fonds de commerce, pour lesquels ils n’avaient pas la possibilité de faire des rénovations, tout en leur cédant les murs d’une quinzaine d’actifs de notre côté. Cette opération est à l’origine de la création de notre plateforme de gestion hôtelière WiZiU, qui regroupe 14 de ces nouveaux hôtels en plus de ceux acquis en 2016 lors du rachat de la SLIH qui englobait 10 établissements, situés essentiellement dans le nord de la France. En reprenant la main sur cette partie opérationnelle, nous pouvons travailler les projets de rénovation en intégrant non seulement une montée en gamme du produit, mais aussi notre politique de décarbonation.
Peut-on donc s’attendre à des transferts de ces établissements vers d’autres marques ou groupes ?
S. de C. – Cela peut en effet entraîner le passage vers un autre opérateur sur certaines villes. Mais dans d’autres zones, les marques Accor sont les plus fortes et nous sommes ravis de travailler avec elles. Dans le cadre d’actifs clés pour ce groupe comme les Mercure Tour Eiffel, l’Ibis Styles Bercy et l’Ibis Cambronne Tour Eiffel, les contrats de gestion en cours vont aussi se poursuivre et nous allons rénover certains de ces actifs. En revanche, nous étudierons avec Accor un changement éventuel d’enseigne tout en restant dans le giron de Accor. Nous avons toujours en tête l’ambition d’avoir la meilleure marque selon son marché, le type d’actif et dans le respect de notre politique RSE.
En quoi consiste justement votre politique RSE ?
S. de C. – De par son activité dans l’immobilier de bureau, Covivio est déjà engagé depuis de nombreuses années sur ce sujet. Aujourd’hui, la priorité est donnée au verdissement de notre parc hôtelier ! Nous avons extrapolé la stratégie du groupe pour que l’activité hôtels de Covivio avance donc dans la même orientation. Notre volonté est de réduire nos consommations de CO2 par chambre de 90% d’ici 2050. Cette trajectoire invite à se poser des questions lors de chaque rénovation, sur les matériaux, l’énergie, le chantier à entreprendre. Concernant les énergies, nous essayons de remplacer les chaudières à gaz existantes par des pompes à chaleur. En parallèle, nous étudions l’utilisation et l’optimisation de la consommation de l’eau et tout ce qui est énergétique dans les chambres.
La labellisation des hôtels fait-elle partie de votre stratégie ?
S. de C. – Oui, de deux manières. 94% de notre parc a déjà reçu une certification environnementale, avec un objectif de 100% en 2025. En parallèle, les hôtels dont nous détenons les murs et fonds sont en cours de certification « Clef verte », une certification opérationnelle qui sera mise en place dans 100% de notre parc d’ici la fin de l ‘année 2025.
Le groupe Covivio, ce sont des hôtels, mais surtout des immeubles de bureaux. Y a-t-il des passerelles entre les deux mondes alors qu’on voit de plus en plus des transformations d’anciens bureaux en hôtels ?
S. de C. – Covivio a la volonté de renforcer sa présence sur le secteur de l’hôtellerie. Un marché qui continuera à être porteur et dans lequel le groupe a de fortes convictions. Il y a en effet des passerelles entre le bureau et l’hôtel, qu’il s’agisse de design, de services et de culture-client.
Avez-vous déjà des choses en tête ?
S. de C. – Nous avons des projets en cours d’étude. On regarde pour voir si certains immeubles de bureaux devenus obsolètes sur leur marché ne seraient pas plus intéressants une fois repositionnés en hôtel. Pour cela, nous travaillons main dans la main avec les équipes développement bureau de Covivio en prenant en compte la trajectoire carbone de Covivio, l’intérêt de ce repositionnement à la fois pour le quartier où l’immeuble se trouve, pour les clients futurs et, bien sûr, pour l ‘actif.
Avez-vous des objectifs de développement ?
S. de C. – Non, nous n’avons pas un nombre précis d’hôtel à atteindre, car nous investissons quand il nous semble opportun de le faire en lien avec notre volonté de développement. Avec la pandémie, Covivio n’a pas investi dans de nouvelles acquisitions depuis quelque temps. Mais, en parallèle, le plan annoncé avec AccorInvest porte sur 393 millions d’euros, avec de gros programmes de rénovation à mettre en place. Ce n ‘est pas donc pas une petite étape et notre feuille de route est tracée pour les deux-trois ans à venir, sur la partie murs et fonds en tout cas. Pour autant, le marché de l’hôtellerie est porteur. Nous envisageons de relancer l’investissement mais plutôt sur de l’hôtellerie loisir, en Europe du Sud, pour rééquilibrer notre parc qui est essentiellement urbain et situé en France et en Europe du Nord.
Vous parliez de RSE tout à l’heure. Votre politique de voyages intègre-t-elle aussi cette dimension ?
S. de C. – Tout à fait, elle est très liée à l’environnement. Nous ne voyageons que lorsque c’est nécessaire, et de préférence en train pour limiter les déplacements en avion. Nous avons comme gros avantage de travailler à Paris où beaucoup d’opérateurs hôteliers ont leur siège ou leurs bureaux. Nous ne nous rendons pas systématiquement dans les hôtels, sauf quand les sujets portent sur des acquisitions ou rénovations, comme il est difficile de les piloter à distance. Nous restons cohérents avec notre politique carbone et étudions les déplacements selon les localisations.
